ごきげんよう、私です。
我が家は着々と引っ越し準備を進めております😁
部屋の片付け、不用品の売却、お掃除・・タスク盛りだくさん！！
やること沢山！でも楽しいです！
さてさて、前回の続きです。
良い物件を見つけた私たち。
物件価格が本当にお得なのか？調べてみました。
土地値の確認
以下を参考に、土地値を調べました。
- 路線価
- 「ウチノカチ」で過去の売買実績を確認
- ホームズなどで対象エリアの1㎡あたりの価格を算出
それぞれ調べたものの、金額はかなり上下しました。
特に3の現在売りに出ている土地の価格は、駅からの距離や土地の広さで1㎡あたりの金額はかなり変わりました。
不動産は値引きありきの商売なので、販売価格で見ると実際の取引額と乖離する恐れもあります。
難しい・・・😕
いろんなサイトを見比べて平均値で見積もると、ほぼ土地値（＝建物金額は０）の金額では？と言う結論に。
一番低い土地値で見積もっても、今回購入予定の物件の建物価格は200万円程度。
完全に土地値！とは断定できませんが、許容範囲だと認定！！！（私の中で）
ただ、問題はリフォーム費用・・
リフォームをすることでこの土地値の金額は超えてしまうため、即決はできませんでした。
営業からの連絡
内覧から約2週間後のこと。
金額面で悩んでいたとき、営業の方からLINEで連絡がありました。（内覧の時にLINEを交換しました）
中古マンションの営業さんはしょっちゅう連絡がありましたが、今回の営業さんは私の考える時間もしっかりとってくれました。
せかせかしておらず、余裕を感じました！！
「その後、いかがですか？」と尋ねられ、
「まだ金額面で悩んでいます」と伝えました。
検討中にいくつか不明点も出てきたので、もう一度担当の方と話すことに。
事務所は少し離れているため、テレビ電話でお願いしました。
（テレビ電話、初だったようです😂）
営業の方はこちらの状況に合わせて対応してくださいました。
ローンか！？現金一括か・・！？
早速テレビ電話で、気になっていることを質問することに。
まずは、ローンを組むことについて聞いてみました。
（新NISAのため、現金ではなくローンを組むことも検討していました）
営業さんによると・・
物件的にはローンは組むことは可能。（中古物件だとローンを組めない物件もあるそうです）
しかし住宅ローン控除の対象外のため、手数料を考えると現金一括がおすすめとのことでした。
銀行勤めの友人にも聞いたところ、住宅ローン控除が使えないなら現金一択！！との言葉もいただき、現金で進めることに。
知り合いに詳しい人がいて良かった。
ちなみに今回の物件の場合、手数料は以下の違いがありました。
- 現金一括：75万円（火災保険料を含まない）
- ローン：165万円（火災保険料を含む）
ローンを組むか組まないかで手数料は90万円の違い。
手数料の内訳は以下となります。（黄色箇所はローンの場合必要）
- 仲介手数料：必須（売買価格×3%＋6万円＋消費税）
- 登記関係費用：自分で行う場合は不要
- 火災保険料：ローンの場合は必須
- ローン事務手数料：ローンの場合のみ
- 固定資産税精算金：必須
- 銀行保証料：ローンの場合のみ（融資金額100万円につき2.2万円ほど）
- 銀行事務手数料：ローンの場合のみ
- 収入印紙代：必須
さらに35年ローンの場合は金利だけで150万円支払うことに・・😇
しかーーーし！！！
もしもローン予定の1,000万円を年利5%で35年運用したとすると5,700万円に🤯
手数料と金利合計の240万円で、将来の4,700万円を生むことができるかもしれない。
このように比べると、絶対にローンの方がお得ですよね・・
不動産投資の世界でも、住宅ローンはできるだけ多く、長く借りる！！！が鉄則だと言われています。
それでも・・・
脳裏によぎるのは、彼の借金の原因。
何を隠そう、彼の本来の借金の原因はこの住宅ローンなのです。
彼女にローンを組ませたくなったのが本音なので、ホッとしました。
（金額は全く異なると思いますが😅）
チキンな私にとって、やっぱり借金は不安・・
さらに、この物件は将来賃貸に出す可能性もあります。
住宅ローンを利用していると、賃貸に出す場合はローンの切り替えが必要とのこと。
そういった手間などを考慮し、現金一括を選択しました。
2回目の内覧
営業の方とお話した結果、もう一度内覧に行くことになりました。
2回目の内覧には、リフォーム会社（不動産会社提携）の方にも立ち会っていただきました。
気になる箇所のリフォーム費用感がわかり、かなり実績に近い見積もり額を知ることができました。
私たちが検討していたリフォームの概算費用はこちら。
- 玄関ドア交換：10万円
- 鍵交換：3万
- 波板交換：6.5万
- 階段に手すりの設置：6万
- 襖の新設：3万
- 天井の修繕：40万
- テレビの配管工事：10万
- エアコンの電源新設：1.5万
- キッチン：70万円
- 外壁：100万円
その他、諸費用としてハウスクリーニングや室内養生費用がかかります。
それぞれの金額を踏まえ、必要不可欠な箇所のみに絞って見積もりを算出していただきました。
自分たちに必要な箇所、賃貸に出す時に必要であろう箇所を選び抜きました。
リフォーム有識者の方と一緒に内覧に行けたのは幸運でした！！！
営業さんナイス〜😏（営業さんがリフォーム会社の方を呼んでくれました）
値切り交渉・・！
当初は1,100万円だった見積もりから、リフォーム費用をかなり削ったことで・・
物件価格＋リフォーム代＋諸費用で、合計1,000万円の見積もりとなりました。
ここからさらに、私の予算と照らし合わせて値引き交渉をすることに・・！
初めての値引き交渉は成功するのか・・！？乞うご期待😎
交渉開始！！
続く
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